[부동산정보] 재개발과 재건축의 차이점

1. 재개발

• 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거환경이 열악하고 정비기반 시설이 미비한 지역의 주거환경을 개선하는 도시계획사업이다

• 동네 전체를 바꾸는 사업이라고 생각하면 쉽다. 따라서 도시정비, 즉 사업 목적이 공익 성격이 강하다

• 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

• 정비기반시설이란? 도시생활에 편리함을 제공해주는 도로, 주차장 등의 교통시설, 상하수도, 광장이나 공원 등의 녹지, 학교나 문화체육시설 등 주민의 생활의 편의를 위한 다양한 시설을 말한다

• 재개발사업 정비구역에 영업을 하던 분이나 세입자는 영업이전비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비 등 보상을 받을 수 있다. 하지만 초과이익 환수는 해당되지 않는다

 

• 재개발 사업 절차는 추진 주체가 조합인지, 조합 외인지에 따라 일부 다르나, 큰 흐름은 동일하다

1) 조합 시행의 경우, 진행 절차(조합이 조합원의 과반수의 동의 후 공공 시행 가능)
정비기본계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 감리자 선정 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산

2) 조합 외 자의 경우, 진행 절차
정비기본계획 수립 및 정비구역 지정 → 주민대표회의 구성 및 승인 → 시행자 지정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 자체 준공검사 → 이전고시 및 청산
재개발 사업의 조합원 자격조건은 해당 구역 내 소재한 토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권면 자동으로 재개발 사업의 조합원이 됩니다. 조합설립인가의 기준은 토지등소유자의 ¾ 이상 동의와 토지 면적의 ½ 이상 토지 소유자의 동의가 있어야 합니다.

 

2. 재건축 

• 도로, 하수도, 공원 등 정비기반시설은 양호하나, 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 건축하는 사업이다 

• 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

• 재건축 사업은 동의하지 않을 시 조합원이 되지 않을 수 있고, 매도 청구행사도 가능하다. 재건축 사업의 조합원이 되기 위해선 해당 구역 내 소재한 건축물 및 그 부속 토지를 동시에 소유하고 있어야 한다. 조합설립인가의 기준은 주택단지의 전체 구분소유자의 ¾ 이상 및 토지 면적의 ¾ 이상의 토지 소유자의 동의가 있어야 한다

 

1) 조합 시행의 경우, 진행 절차
기본계획 수립 → (안전진단) → 정비기본계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립인가 → 시공자 선정 → 사업시행인가 → 감리자 선정 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 준공검사 신청 → 준공인가 → 이전고시 및 청산
 
2) 공공 시행의 경우, 진행 절차(조합이 조합원의 과반수의 동의 필요)
기본계획 수립 → (안전진단) → 정비기본계획 수립 및 정비구역 지정 → 주민대표회의 구성 및 승인 → 시행자 지정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주·철거·착공 → 자체 준공검사 → 이전고시 및 청산

진행절차는 재개발 단계와 동일하나 안전진단 단계가 필요하다. 재개발과 가장 큰 차이점이기도 하다. 일반적으로 재개발보다 재건축이 어렵다고 하는 이유도 안전진단을 통과하지 못하는 이슈들이 있기 때문이다.

 

	재건축	재개발
근거 법령	도시 및 주거환경 정비법
목적성	사익목적이 강함	공익목적이 강함
정비기반시설	양호함	열악함
안전진단 실시 여부	실시함(필수)	실시하지 않음
조합원 조건	구역 내 소재한 건축물 및 부속 토지를 동시에 소유해야 함	구역 내 소재한 토지 또는 건축물 소유자 및 지상권자
조합설립인가 기준	•  주택단지의 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지 면적의 3/4이상의 토지 소유자의 동의	•  토지 등 소유자의 3/4이상 동의 •  토지 면적의 1/2이상 토지 소유자의 동의
보상금액 기준	시가 기준의 보상금 결정 개발이익 반영O 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비X	• 공시지가 기준의 보상금 결정 • 개발이익 반영X • 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비O
임대주택 건설 의무	상한용적률과 법정상한용적률 차이의 50%	전체 세대 수의 15% 이상
개발부담금	재건축 초과이익 환수법에 따라 재건축부담금 부과	해당 없음
초과이익 환수	최대 50% 환수	없음
현금청산자 비율	비교적 적음	예측 어려움
주거이전비 및 영업보상비	(일반적으로) 해당 없음	지급해야 함
기반시설 기부채납	상대적으로 적음	상대적으로 많음
사업 진행의 원활함	상대적으로 쉬움	상대적으로 어려움